Comienza un nuevo año y el problema de la vivienda se sitúa en el centro de las conversaciones y de la preocupación social y política. Así lo atestigua el CIS del pasado mes de diciembre, que sitúa la vivienda como la mayor preocupación de los españoles.
Hemos iniciado el año con propuestas del Gobierno y del Partido Popular, casi al peso: si tú dices diez, yo digo doce. Pero realmente nada nuevo bajo el sol, en especial de las que vienen del Gobierno y en las que no se asume que estamos ante un problema de demanda que requiere oferta. Y oferta adaptada a la renta mediana.
Cabe recordar que, de acuerdo con el presidente de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España), Juan Antonio Gómez-Pintado, el 50 % del precio de una vivienda es imputable a suelo e impuestos. Además, los constantes requerimientos normativos y cargas administrativas (entre otros) tampoco ayudan a resolver un problema que, a nadie en el sector se le escapa, carece de solución a corto y medio plazo.
El parque edificado y la evolución demográfica
El mercado de vivienda está ligado a la evolución demográfica. En 2023 se finalizaron apenas 80.000 viviendas y se crearon más de 250.000 hogares, cifra que se habrá incrementado con toda seguridad en 2024. Si ampliamos el foco, de acuerdo con el INE, entre enero de 2021 y enero de 2024, la evolución de los hogares en España pasó de 18.539.223 a 19.316.426 (777.203 hogares); pero el número de viviendas terminadas fue de 244.500 unidades.
Es decir, lo que tenemos encima de la mesa es, fundamentalmente, un problema de oferta. Y en paralelo, un desafío urgente: el envejecimiento del parque edificado.
La rehabilitación de nuestro parque de viviendas debe estar en el centro de las políticas de vivienda, y una vez más, ya vamos tarde. Porque lo que hoy es un problema de acceso, mañana será sobre mantenimiento e implicaciones en una sociedad cuya riqueza y ahorro está muy vinculada a ella.
De espaldas a la rehabilitación
Las viviendas del desarrollismo (que ascienden a 7 millones) empezarán a cumplir 90 años la próxima década, y en general nuestra sociedad ha vivido siempre de espaldas a una cultura de rehabilitación. Lo cual, además, choca con el hecho de que, en España, la vivienda es el principal vehículo de ahorro de las familias.
El riesgo de que el envejecimiento pueda derivar en obsolescencia conlleva múltiples consecuencias sociales que solo pueden minimizarse con un fuerte impulso de la rehabilitación. Sin una clara acción preventiva, llegado el momento ya será demasiado tarde.
Para evitar el problema de mañana urge actuar ‘con previsión’ hoy. Y pongo ‘con previsión’ entre comillas, ya que la previsión hubiera sido aprovechar el impulso de los fondos Next Generation tras el impacto del Covid para generar conciencia en torno al mantenimiento de nuestras viviendas. Sin embargo, nos hemos plantado ya en la mitad de esta década, y el problema sigue siendo mayúsculo.
La ERESEE (la estrategia a largo plazo desarrollada por el MITMA), marcaba como objetivo para esta década rehabilitar 1.200.000 viviendas. Pues bien, en los primeros cuatro años, apenas se han alcanzado las 100.000 unidades. Y el tiempo se estrecha.
Rehabilitar también es hablar de sostenibilidad
Hasta ahora, nunca se había hablado tanto de sostenibilidad. Debemos aprovechar este tirón. Y nada hay más insostenible que no prever el riesgo de obsolescencia del parque de vivienda.
El cambio necesario no va de subvenciones, o al menos no exclusivamente. Va de fiscalidad, financiación, concienciación y, cumplimiento normativo. Es decir, que los municipios exijan que todos los edificios con más de 50 años pasen la ITE y el IEE, como marca la legislación. Estos informes, con las debidas coberturas financieras, fiscales y de concienciación, son el detonante natural para la actividad a medio y largo plazo.
Todos debemos aportar a este cambio. La necesidad de formar, prestigiar y mejorar la productividad agregada para ser competitivos es de todos. Esto ya no va de que cada cual haga la guerra por su cuenta, sino de compartir y construir visión de sector, para que esta visión llegue a donde realmente importa: a la sociedad.
Hace 2.500 años los persas quisieron conquistar el mundo. Era un ejército tan rico y numeroso como desorganizado. Y su falta de organización les hizo caer en la batalla de Salamina. No podemos dejar que nos pase lo mismo. Y para ello, asociaciones como ANDIMAC debemos servir para crear ecosistemas organizados que den respuesta al cambio. Esa es nuestra vocación, y esa será nuestra particular batalla para este año.
